编写广州物流园项目可行性研究报告，项目申请报告

编写广州物流园项目可行性研究报告，项目申请报告


物流园(logistics park)是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点。

一，土地规模
物流园区是大概念而一般意义上的物流配送中心是小概念，这一点在国内外
物流园
物流园
都是明确的。因此，要求物流园区有一定的规模。因为规模大小将决定物流园区所能够承载的设施、功能与服务。比如，上海的**个保税物流园区是1平方公里左右，苏州的**个保税物流中心是0.5平方公里左右，这些数字都是值得借鉴和参考的。
二，物流设施
物流园区必须具备比较完备的设施，这些设施包括基础设施(用于仓储运输服务的设施)、公共设施(用于工商、税务、海关、商检、银行、保险等服务的设施)以及相关设施(用于办公、住宿、饮食等服务的设施)。
三，进入企业及标准(或规则)
物流园区必须制订明确的进入企业标准，并以市场竞争的规则决定企业进出
物流园
物流园[2]
或去留。那种没有标准或在标准问题上先松后紧的做法是不科学的。
四，物流服务，
物流服务包括基本服务和附加服务(或增值服务)，既包括对进入企业的服务也包括对终端客户的服务。物流园区在规划与设计中不能只停留在功能上，必须定义所提供的的服务，依据“链”条(需求链、供应链、价值链、产业链、服务链等等)设计物流园区的服务(建议在物流园区规划与设计中引进业务模式)。
五，运营主体
物流需要集约化，土地开发需要集约化，城市需要经营，等等，如果物流园区没有一个明确的运营主体，那么，土地以及各种投资的回报就只能是纸上谈兵。避免表面上一个运营主体而实际上是各自为政或者只有管理主体而没有运营主体的局面。单一的通过招商而转让或租赁土地的方式是难以形成真正意义上的运营主体的，经营土地和经营物流园区是两个不同的概念。
六，投资主体
这个问题对于中国的物流园区尤为重要，绝大多数的物流园区都是从生地开始的，其主要情形是：物流园区都是**主管部门或直属企业以土地形式投资控股并在此基础上衍生出一个两个牌子一班人马的机构，这就必然造成政企不分的局面。国外的很多物流园区都是从熟地开始的，即
物流园
物流园
便是**投资，也不存在**干预经营的情况。关于投资主体问题，既要明确投资主体本身，也要明确投资主体和运营主体的关系。
物流园区的发展是中国物流产业发展的重要组成部分，同时，物流园区也是官、产、学、研等面对的一个十分重要的课题，我们不能回避它，我们必须回答它。中国物流园区已经走过几年并不平直的道路，未来的路途仍旧很长，我们必须以科学的发展观来科学地调查、研究、分析国内外物流园区发展过程中的成败与利弊，探索出中国物流园区发展的成功之路。


立项报告就是一份计划书，需要写明白项目的分析，执行方案，盈利模式，预计收入
1、项目投资方名称，生产经营概况，法定地址，法人代表姓名、职务，主管单位名称；
2、项目建设的必要性和可行性；
3、项目产品的市场分析；
4、项目建设内容；
5、生产技术和主要设备。说明技术和设备的先进性、适用性和可靠性，以及重要技术经济指标；
6、主要原材料及水、电、气，运输等需求量和解决方案；
7、员工数量、构成和来源；
8、投资估算，需要说明需要投入的固定资金和流动资金；
9、投资方式和资金来源；
10、经济效益初步估算。

**部分 总论
一、XX项目背景
二、可行性研究结论
三、主要技术经济指标表
四、存在问题及建议
*二部分 XX项目背景和发展概况
一、XX项目提出的背景
二、XX项目发展概况
三、投资的必要性
*三部分XX 市场分析与建设规模
一、XX市场调查
二、XX市场预测
三、XX市场推销战略
四、产品方案和建设规模
五、产品销售收入预测
*四部分 建设条件与厂址选择
一、资源和原材料
二、建设地区的选择
三、厂址选择
*五部分 工厂技术方案
一、XX项目组成
二、生产技术方案
三、总平面布置和运输
四、土建工程
五、其他工程
*六部分 环境保护与劳动安全
一、建设地区的环境现状
二、项目主要污染源和污染物
三、项目拟采用的环境保护标准
四、治理环境的方案
五、环境监测制度的建议
六、环境保护投资估算
七、环境影响评价结论
八、劳动保护与安全卫生
*七部分 企业组织和劳动定员
一、企业组织
二、劳动定员和人员培训
*八部分 XX项目实施进度安排
一、项目实施的各阶段
二、项目实施进度表
三、项目实施费用
*九部分 投资估算与资金筹措
一、项目总投资估算
二、资金筹措
三、投资使用计划
*十部分 财务效益、经济和社会效益评价
一、生产成本和销售收入估算
二、财务评价
三、国民经济评价
四、不确定性分析
五、社会效益和社会影响分析
*十一部分 可行性研究结论与建议
一、结论建议
二、附件
三、附图

根据国家现行规定，建设项目是指一个总体设计或初步设计范围内，由一个或几个单位工程组成，经济上统一核算，行政上实行统一管理的建设单位。因此，凡在一个总体设计或初步设计范围内经济上统一核算的主体工程、配套工程及附属设施，应编制统一的项目建议书，立项报告书的关键因素是：
1、总论
重点说明项目概况，项目建议书的编制内容和原则，项目建议书的主要结论；
2、项目的意义及必要性
重点阐述项目应用领域及符合国家及北京市相关产业发展规划的基本情况；
3、市场分析
对项目进行市场分析，项目的市场需求情况(定量分析)；发展趋势及本企业所处的地位；
4、建设内容、规模、地点和期限
项目建设内容部分重点阐述：需要新建或改造的内容和面积；
项目建设地点部分请阐述：项目投资发生的地点，如果不止一处场址(门店)发生投资，请分别说明；
建设期限请注意：原则上建设期在3年以内，一般不**过5年，如确需5年以上建设期，请详细说明原因；
5、项目承担单位概况
单位简介：包括主营业务、资本构成、所属行业及行业地位、上年销售额、上年销售量、利润、总资产、资产负债率、银行信用等级等；
单位所有制性质：国有及国有控股企业请简介主管单位、非国有有限公司请简介**或相对控股股东情况；
6、投资估算与资金筹措
总投资主要包括新增固定资产投资、建设期利息、转移原有部分固定资产投资、无形资产投资、新增铺底流动资金等五个部分，铺底流动资金可以按新增全部流动资金的30%估算；
资金筹措方案包括企业自有资金投入(包括部分现有资产的投入)、银行贷款(还贷的初步方案)、申请国家资本金投入及其它来源。其中企业自有资金不得低于总投资的30%。
7、市场前景及经济效益初步分析
需说明项目经济效益分析材料：一般按照10年为计算期，项目建成后每年市场占有率情况预测及依据、预计每年销售额、销售量、销售收入、利率及财务费用、税率及税收优惠计算方法等；
经济效益的主要财务指标：年新增销售收入、年税后利润、年上缴税收、盈亏平衡点、投资收益率、贷款偿还期、投资回收期等。


内容

一、项目单位基本情况
包括主管部门、企业性质、现有设施、运营管理模式、组织机构、近三年经营情况及财务状况等；
二、项目基本情况
包括项目建设背景、建设内容及规模、技术工艺、总投资及资金来源，以及各项建设条件落实情况等；
三、项目市场分析
包括物流市场规模分析，上、下游对接服务企业的协作意向，以及周边其他同类物流企业现状、申报项目实施后市场份额分析等；
四、项目设计方案
包括项目总平面图(要详细标明已有设施和拟建设施)、主要技术参数和工艺流程图等；
五、项目总投资估算、融资方案及财务评价
包括分项详细投资估算表或投资概算表，融资方案中资金来源的详细说明，财务评价中的主要静态和动态经济指标；
六、项目风险分析及控制风险措施
包括项目融资风险、建设风险和运营管理风险及相应的控制风险措施等；
七、项目招标内容
包括土建工程、设备的拟招标规模(数量)和投资额度等。